前言
对于豪宅市场分析，我们同样也会用采用大小数据结合的方式：小数据-实地踩盘，更多的是了解竞品项目，在各种环境的感性认识，关键是可以感受到一些数据不能表达的东西。大数据-市场监测，主要解决踩盘中无法得到的信息，主要是客户层面。小数据-踩盘
想要真正的了解豪宅市场，除了纸上谈兵外，还必须要到现场实地勘察。现在很多人有这样的疑问，我们要知道的内容大部分可以直接通过网络解决，去踩盘不是浪费时间吗？正所谓“耳听为虚，眼见为实”，实地踩盘是可以给我们带来项目中各种环境的感性认识，关键是可以感受到一些数据不能表达的东西。虽说踩盘看上去比较轻松，其实你看到的只是“做到”了踩盘，要把踩盘“做好”，并不轻松，踩盘从“做到”到“做好”，是要讲究目的和方法的。踩盘前期工作如下：1、竞品项目筛选，通过近2年的销售数据，以不同区域项目5-10公里为半径，筛选出高溢价项目
梳理踩盘目的，带着问题去踩盘，是前期踩盘准备的重要环节，要清楚踩盘的目的是什么，主要调查哪些信息，踩盘的方法及注意细节等。
2、基础信息整理，初步了解各个项目的基本情况。
3、制定踩盘计划
踩盘了解内容如下：1、土地价值·了解项目的交通状况，(公交、地铁等)-出行便利性·公共配套设施(公园、学校、医院、商业等等)-生活便利性·人文环境-居住氛围2、产品价值这是踩盘的主体部分，从项目基本情况、产品力（项目溢价点）、核心理念吸引客户最主要的地方是哪里？等几个方面来分析3、服务价值·销售的服务态度以及物业服务有哪些亮点·物业服务的好坏，现在已经是客户购买项目的一个非常重要因素4、营销价值·示范区-往往是客户了解这个项目的第一个场所，如何营造一个有独家风格的示范区也是重中之重·营销实现-对于在售楼盘来说，有关它营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等一个大表奉上，看过一个项目进行一个总结，不然项目看多了会晕哦——5、客群特征客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容，踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。踩盘中，对于购买项目客户大多都是感性的认知，客户特征，往往是在踩盘中置业顾问都会给出较片面的答案，这部分我们往往会使用大数据的方式来分析客群。大数据-市场监测
通过极光大数据，进行市场监测，分析竞品客户画像，内容包含：1、静态内容：客户居住地图、客户基本画像（性别、婚姻状况、年龄结构、有无子女、子女阶段、收入水平、消费水平、是否有车、手机价值、手机品牌等）2、动态内容：兴趣爱好、消费偏好、上网目的、阅读偏好等3、客户价值观：APP偏好-教育学习类、APP偏好-金融理财类、APP偏好-优惠购物类、APP偏好-健康医学类、APP偏好-旅游出行类、APP偏好-通讯社交类、APP偏好-新闻资讯类、APP偏好-生活休闲类、APP偏好-影音图像类以无锡两个项目为例：明确项目四至范围，用经纬度定点，确定项目采集范围得到数据采集结果后，进行客户分类，以4类指标（年龄、工作情况、家庭收入、消费水平）进行分类以富贵优选为例，分析客户的现居地情况。竞品客群主要居住地点以周边地缘客户为主。其中绿城凤起和鸣客群在项目北部海岸城商圈有一定集中，万科翡翠东方项目则主要集中于东部城区，呈分散分布，在北部金匮公园周边区域有一定集聚。客户聚集板块分析该客户类型基本画像，包含：性别、婚姻状况、有无子女、年龄结构、子女阶段。从数据结果看出该类客群整体以已婚为主流，男性为主，36-45岁客群占比8成。从收入、消费水平、手机价值、是否有车的情况来看，凤起和鸣项目的客群消费能力和水平明显高于另一个项目，客户价值更高分析两个项目客群兴趣爱好、消费偏好、上网目的以及阅读偏好有什么不同通过对价值观的数据分析出该类客群注重个人效率、喜欢更好的服务，