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提问：雕叔，您好！请问深圳宝安中心区未来房价发展空间相对于福田中心区和深圳湾片区如何？宝安中心区未来最有增值潜力的楼盘前三名是哪几个？欢乐港湾建成后对周边楼盘价格推动作用能有多大？感谢房姐
回答：1.深圳湾：深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天；但仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员，也就是上一章提到的金领；然而深圳湾不论从地段，景观视野，学区，小区定位都算不上顶尖，很难符合深圳顶端富豪的口味，最终接盘的还是南山的金领们，然而面对高位的房价，又告别的新房的优势，未来的高管们是否还会选择深圳湾？我认为吸引力会大大降低，因此，目前应该就是深圳湾的地位的顶峰了，中长期看跑输大势；
2.福田又分为多个区域，目前来看，香蜜湖景田福田南是比较推荐的板块。
3.宝安中心：是宝安中心是前海规划最利好的片区，也是市内最值得投资的片区，中长期看跑赢大势；宝安中心与前海自贸区相连，共享海湾资源；与前海、后海一起组成未来深圳城市主中心之一；拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及万平的商业购物中心；商品房供应量大约在3万-4万户，足矣满足前海的居住需求；首先，宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区；其次，地铁1号线、11号线及未来的5号线南延线都直接通往宝中；同时，除月亮湾大道外，自贸区预计还会有3条6车道以上的道路与宝中相连；宝中必然是通往自贸区最通畅的区域；通往南山及福田核心区也会比南山临近前海片区有优势；同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、最先建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的；最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体最大的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“）当然，不得不承认，宝中目前的教育水平相比临近前海片区还是要差一些；但不影响结论，且宝中引入名校也只是时间问题；因此，宝中才是前海直接利好的板块，也很可能是下一轮最先启动的板块；各路砖家都预测，宝中未来价格能够追平后海、深圳湾；同时，官方已将“双扩区”的方案上报国务院，如果扩容成功，宝中片区也将正式成为前海的一部分，享受自贸区的*策利好；那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在-万之间；（万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖）基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持；具体选筹请见知识星球详细问答
提问：雕叔你好，预算不够的情况下，买南沙、科学城咋样？帮忙分析一下宏观的呗，持有周期6年，这两个去区域怎么看，希望能指导一下
回答：先说结论，预算不足的话，科学城可以参考，南沙不建议，从这些年长住人口数据上看不到爆发增长，兑现还很久远，特别结合你的持有6年周期不匹配，更建议是选择6年内更利于增值的区域，未来再看南沙的情况，适合的时候再入南沙；科学城属于近郊区域，本身就有现成的产业，大多来自周边产业带来的居住需求，同时也能承接市中心低总价的购房需求，不足的地方是未来萝岗的供应也会多，所以可以参考最终建议，不清楚你的总价资金，无法给详细方案，可以参考知识星球内部文章推荐的楼盘
提问：如果纯投资的话，你觉得天河北的学位房，比如帝景苑、伊顿18好，还是海珠西那边的光大花园、翠城好？好像这两个地方都不在“向东向南”的方向上，投资的话会跑输大市吗？
回答：如果纯投资，学位不建议做首要考虑要素，而是把区位，未来成长性做首要考虑；天河北学位房，海珠西学位做对比的话，都不是向东南的城市规划发展核心，而是已经发展相对成熟的区域，以上2个板块比较，优先天河北，一是距离城市中心距离近，二是还有11号线的地铁增量，都优于海珠西
提问：雕叔可以描述下这一轮行情的特点吗？
回答：这一轮行情与15-17年不同，15-17年是大水漫灌，全国普涨，什么房子都涨。这一轮行情的关键词“分化”。好的区位，有增量的板块，次新，园林电梯小区，涨的多；好的学位房涨的多，市中心涨的多。相反，没有什么产业或者传统落后的产业板块，楼龄比较旧涨幅差；离市中心比较远的区域，不涨或者涨幅很差，远郊甚至有的楼盘还降价了。所以以后买房的判断力也需要不断的升级，买房已经过了1.0版本的盲选阶段，现在升级为2.0对中观要了解，对城市的发展方向和重心要了解。
提问：雕叔，你觉得员村山顶的建设局宿舍怎样？99年左右的房子，原装电梯。90方，大两房。多点，旁边就是天会公馆，没有小区，一共四栋左右，另外三栋是楼梯，有个小院子，这里很快就是地铁上盖，有恒业大厦遮挡，也比较安静。另外，智谷板块的广氮花园怎样？71方的小三房，也是左右，员村山顶和智谷板块，哪里前景更好呢？
回答：一般般吧，老破小，市区很多老破小都是有地铁的，也没见得很能涨这轮行情涨的好都是一些品质稍微过得去的广氮花园只要是有清华附中学位的照顾，房价得到了大突破员村夹在珠江新城，金融城，琶洲中间，自然能享受到3大CBD的外溢智谷侧重点是学位，也不错每个版块不是说潜力不错都可以买，也要看产品力产品力太差的，以后那些00后接盘侠看不上呢
提问：雕叔，我想请教下您，我在新塘（沙村）有一套楼梯楼3房，现在这种行情我是该持有租出去，还是降价快点卖呢？（资金没压力，只是不知道这种是好资产还是坏资产，如果是坏资产是不是应该早点卖掉呢？
回答：看你未来有没计划想继续买房吧？沙村的楼梯房肯定不是什么好标了，整个新塘一堆新房，要卖一套楼梯房不容易现在这段时间叫行情的尾巴期，所有房子都相对别的时间来说是比较好卖的了你也没必要折价卖，过两个月就是金九银十了，市场成交量这块相对会热一些7-8月是传统淡季如果你有寄望下一轮行情前继续投资的话，建议你还是卖了把钱拿回来买更好的标比如去金融城，一涨就是一套全款的沙村楼梯房了
提问：您好，请问同样五百多万的价格，万科第五园和金地上塘道该选哪个？还有民治潜龙学校的房子值不值得买？
回答：金地上塘道，万科第五园的来万都是楼梯房，上塘这块会更适合居住些，红山的几个美术馆艺术厅快要建成了。
潜龙学校是龙华的老牌学校，随着区域和楼盘的老化，优质生源会逐渐流失，日落西山是大趋势，皓月花园，碧水龙庭那些楼龄都不占优。
提问：你好，请问龙华的金茂付可以买吗，投资用
回答：感谢知识付费。我先定个性，金茂府是一个非常糟糕的投资品。从单价来看，经过大涨之后，上塘10万5不算太离谱。但金茂府的问题是总价太高，在龙华严重资源错配。目前在售四房平总价万，五房平万。龙华的天花板在0左右，超过0明显涨幅变弱，万在龙华基本没有流动性，以后二手房会非常非常难卖，难卖的后果就是不涨，完全背离了你投资的初衷。相信我，你用几百元挽救了最少万的损失，我发现这世界上最便宜的就是知识。。
提问：雕叔你好，我是首套房，刚需，手上大概有30多万，能买到就只能去惠州了，然后我在惠阳看了实地常春藤的房子，价格不到一万，可以入手不？平四房，实际三房也可
回答：首房首贷在我看来是超级宝贵的，不过买房也是宜早不宜晚，可以适当通过其他融资工具增加首付预算。投资不建议选择惠州，惠州房子太多，容易入坑，珠三角其他城市有更好的选择。如果是刚需必须上车惠州的话，尽量选择临深或者是14号地铁沿线区域，这是惠州购房的两个命脉。白云新城、惠州南站、大亚湾西区可以多了解。实地常春藤离惠州南站太远了，接近20公里，无法受地铁站和南站新城商圈辐射，价格已经说明问题了，建议慎重考虑。
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