万科股东大会整体感觉还是比较尊重中小投资者，包括会场的指引、签到、问答环节等，都做的比较好；其中有一位投资者反馈深圳所住的万科小区物业管理存在问题，郁亮主席当场表示本周内会去小区实际调查情况，后续反馈给该投资者。
一些问答记录如下：
1、地铁对万科的支持跟3年前有何变化？
深圳地铁3年前入主万科，压力很大，深圳地铁希望做万科的合格股东，未来会全面支持万科发展。
2、地铁集团和万科成立合资公司的考虑？
深圳地铁未来几年会有大量的地铁线和城际铁路开工，合资公司未来一定在市场化、法治化的情况下，共同开发“轨道+物业”模式。
3、地铁集团对万科有没有考核指标？
万科是一个高度市场化的企业，是事业合伙制和公众社会企业的代表，我们不对万科设置具体的考核指标，尊重万科管理层专业的经营。
4、郁亮主席过去3年在董事会的感受？
（1）感谢深圳地铁过去3年对万科管理团队和事业合伙人的支持，感谢所有股东的支持；
（2）感受到很多压力：①行业进入白银时代的压力，房地产依次经历了土地红利、金融红利，现在进入了管理红利，要求战略导向和管理精细化；②万科正在经历重要变更期，如何更好地解决眼前业绩和未来战略的平衡；③如何尽量减少某些股东的退出对公司的影响。
（3）开发业务也有一些亮点，TOD业务的开展，对企业综合实力是一个很大的考验；还有城市的旧城改造业务，也积累了很好的经验；
（4）物业服务也取得的很好的业绩，包括小区物业管理、物业城市管理、商业地产物业管理等；
（5）万科一直专注企业免疫力建设，我们顺利度过多次重大挑战，包括多次宏观调节周期、两次股权之争、两次金融危机等，我们始终铭记客户至上的经营理念；我们秉持“现金为王、手有余粮”理念，提高企业免疫力，使之能够活得久、活得好。
5、万科现金这么多，有没有考虑到投资科技企业？
万科不会考虑直接投资科技企业，但是万科许多业务背后都需要科技支撑，万科会继续加大科技投入，用科技更好地支撑现有业务，但不会跨行投资科技企业。
6、H股增发的考虑？
增发H股的考虑主要因为增加H股的流动性，满足港交所25%的要求，每次配售都是引入国际投行机构，有利于优化长期股东，并且折让非常少，摊薄比较低，尽量维护股东利益。
7、回购的考虑？
回购方案主要应对的是，当未来股价大幅下跌或者每股跌破净资产时，公司可以迅速启动回购。
8、广信资产包的情况？
3年前，公司拿到广信资产包，里面情况非常复杂；我们在收购之初，就打算联合其他社会资本共同开发；我们过去3年完成了广信股权改制，改制完成之后才开始引入外部合作伙伴，特别是信达资产，对资产包非常熟悉，公司希望通过这个项目建立不良资产盘活的能力，提升万科大量复杂交易的能力。
9、万科能否成为基业长青的企业？
商业史是用来改写的，《基业长青》里面提到企业很少基业长青，可能由于过去没有平台型企业，都是单一业务企业；万科未来会做成百年老店。
10、疫情情况下房地产情况怎么样？
疫情在2-4月对我们现场销售、施工交付等造成了实实在在的影响；5月份行情出现明显的反弹，更多是前面消费延后需求，6月份行情比5月份略差一些。
11、如何看待回购和增发之间的矛盾？
H股增发更多是满足联交所要求，满足流通股要求，同时也有利于引入长期战略股东；国内回购最大的作用就是在股票大跌情况下稳定市场和股价。
12、如何看待物流行业情况？
疫情发生之后，物流行业也得到了很大发展；集团也很重视，委派了重要合伙人参与管理运营，前期我们也发行了类REITs产品；我们会努力在物流行业提供好产品、好服务。
13、科技在我们建筑的尝试？
结合Ai技术，运用于智能审图；高空无人机对土方的测量；利用人脸识别对施工人员的管理等。
14、万科物业最近几年有没有分拆上市的计划？原有股东是否有配售的权利？
万科希望下面所有的业务单元都独立上市，暂时没有独立计划的安排。
15、万科未来有何计划提高净资产收益率和每股收益？
我们在10年前实施事业合伙人之前，净资产收益率只有10%左右；万科不希望通过增加杠杆来提高ROE，希望在平稳中发展。
16、今年利率水平下降，公司对财务降成本有何规划？
监管部门对于房地产贷款监管*策没有任何变化，近期利率水平下降是由市场供需决定的，我们会恪守短期和长期融资的平衡，恪守稳健原则，维持企业长期良好的信用评级，利率水平随行就市，我们很难对长期利率作出预测。
END
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